长沙未来5年、10年、15年的房子买哪里？

2035的总规最终结果究竟怎么样，咱们并不知道，但下面这个规划图（空间布局），大概率是最终版本。

此前说过，这个规划涉及未来18年，引领长沙城市建设，也指导我们买房。将18年拆成三个区间，我们来看看未来5年、10年、15年买哪些地方比较好。

1

“中央核”向东推进的部分

主要为万家丽路两侧

上一篇文章中，我们分析了“中央核”的四条边界位置，发现北、西、南三面仍旧是二环为界，但是东面向前推进到了京珠高速（横向部分北面增加星沙联络线，南面部分增加劳动路）。

东部增加的这部分，其实就是万家丽路两侧。在去年的文章中我们就说过，万家丽路作为南北大动脉，叠加了高架、地铁、快速公交等交通要件，两侧也已经非常繁荣，理应等同市中心区域对待。

重点说下万家丽路。

万家丽路始建于2001年，全长30多公里，北至长沙县湘龙街道（现在已到安沙境内），南到天心区暮云板块。将月湖马栏山、马王堆、火星镇、天际岭隧道、环保科技园串联起来，是长沙仅次于芙蓉路的一条南北大动脉。北端还会延伸，可以与湘阴接起来。

万家丽立体交通如下：

——高架：目前市内唯一的高速高架桥，2015年下半年开通，全长16.6公里，限速80码，北起福元路南至湘府路。

——地铁5号线：位于万家丽路地下的地铁五号线，于2015年全面开工，进展快于预期，估计2020年投入使用。（芙蓉路反而没有完全重叠的地铁线。）

——BRT快速公交：在高架桥桥下也将设立BRT快速公交专用道。

（上面的站名有变化。）

万家丽两侧进入“中央核”，那要买市区的房子，不必死守着东二环为界，而是只要京珠高速西侧的房子都是相对保险的。

这里有一个大利好的小片区，即星沙片区的湘龙街道，基本上整个街道都划进“中央核”了，不要小觑这一片，如果某一天切给开福区，学制变为市区学制，这一片就完全与旧有的市区抹平。

2

中央核里面最大的空白片区

是苏托垸

其实开福区的苏托垸与湘龙街道是紧密连接的

中央核里面，还有最大的一块空白地——苏托垸，看图：

如果规则地以星沙联络线为界，湘龙街道的北面部分被切割出去了，估计避免行政区划被切割，“中央核”的东北角落会沿着捞刀河走一段。

抛开行政区的束缚，其实图片中红色所示区域就是“中央核”的北片，空白片。这里有一部分已经明确规划，但是一直没怎么实施。

片区的功能定位为：集生态保育与都市活力于一体的复合型湿地公园社区、发展国际体育休闲与都市生态旅游的绿色产业集聚区、探索主城周边农村居民就地市民化的“两型”示范区。

诸位看到，这片大面积是绿地和水面，前面捞刀河环绕，北面又有靠山，风水好地。

目前片区里面，只有深业一个大盘在此，多种业态，颇显孤独，价格也不大卖得起。据说今年将有一个金辉的盘开工，具体在哪位置还不知道。

3

高铁板块四易其名

现在带入黄兴子板块

定位为副中心

未来发展可期

上一篇中，我们还提到了副中心的变化。对星沙来说，如果副中心地位没有了，是有弊的，不过未来承担了更大的“大门户”责任，区域相当大，那长期前景看好。

最大的黑马板块是黄兴，定位副中心。这里完全是白纸上画图，过个五年看，这里很可能是变化最大的一片区域。

目前，湘江新区是热点，高铁会展板块是次热点。高铁会展板块，其实发展一直一般，从早先的体育新城到武广新城，到高铁新城，到现在的“高铁会展新城”，名字换了好几个，此前的三次其实发展都一般，第四次则扩大了地域范围，纳入了黄兴这一片，我们私下期待，这一次总该发展起来了吧。

原来的雨花片区，最大的弊端是有几条天堑：

京珠高速

武广高铁

沪昆高铁

长沙大道

浏阳河

这些线路把这一片切成了很多小板块，难以好好利用。但现在加入的黄兴片区，位于浏阳河以东，土地平整，拆迁容易，没有什么天堑，发展的先决条件比较好。

未来给予副中心的地位，理应前景看好。不过，目前这一带新房可不多，只有不知名的一两个楼盘，完全没进入人们的视野。况且，短期的配套难以跟上。

图上是位于黄兴的武广新都汇，名字中还带有“武广”二字，意味着是耕耘多年的老盘。大家仔细回想下，脑海中没有“武广”二字多少年了。

4

空间布局中，西端位置基本确定

市区与宁乡之间的大段空白

将无法填补起来

本文开头的这个规划图出来后，我们在讨论城区的边界位置在哪里，也就是四个方向的：

大临港

大科创

大文旅

大门户

往外的边界位置在哪里。

做了一些大致分析，不一定准确，与大家探讨。

西面的边界位置大概就是黄桥大道位置，也就是梅溪湖二期、岳麓大学城西核、高铁西片区等板块的西侧位置。从边界位置再往西就是“莲花美丽乡村”了。

河西的北面、南面的板块都也出现了，未来可能并不会有大的新板块出现，全列一下：

大王山

含浦（含浦以西不会再有）

梅溪湖二期

大学城西核

高铁西

望城区府

如还有新片区，也将只有这些片区之间的空余位置，比如滨江与金星北之间的几公里江岸线，比如尚未开发完的洋湖以南地段。

这些已经提出的片区，未来三五年必然是发展重点，配套会逐渐上来。既然西面的界限基本确定了，那意味着与宁乡之间还有很大的距离，所以宁乡要完全融入长沙颇有难度。

南北两个方向的边界，也基本是现在已经确定的片区，南面到暮云，北面到丁字镇差不多。（东北角会有个安沙算是全新片区。）

所以，未来五年重点还是这些已经提出的片区，建设资金有限，要把这些片区发展好已经不容易。

5

长远看，发展空间在东部

“大门户”所辖范围非常广泛

现在我们来看大东部。在图片上，我标出了松雅湖的位置，在大门户中，这个位置是最最西边，紧贴着中央核，而大门户的东部边界到了哪里呢？我们琢磨着，应该是把黄花机场都包括进来了。稍微描一下，不一定对：

这个区域相当大，目前有星沙、人民东等相对成熟的片区，另外机场附近的黄花有些建设，然后这中间都是空白。

看上面这个图，北面和东北面是山岭，有阻隔，无法越过山岭去发展，红线以内的范围，则比较平坦，开发条件比较好。（顺带说一下，“山区1”这个里面是出大人物的地方。）

片区中虽然已有临港这个概念，但主要集中在南部，不足以覆盖整个大门户，所以未来究竟发展什么还不知道。留下蓝图，未来18年，由后人来大展宏图。

大门户，就是10年以后可以重点看看的片区。可以肯定的是，10年以后@李白楼语堂 公众号不会还在写房子，究竟东大门户会发展成啥样，本号不再负责揣度。

从过往经验看，梅溪湖一期与金星北都发展差不多十年，终成现在模样，要在空白地方绘图，还真需要大把的钱来砸。目前看，长沙是比较缺资金的，争国中，也是希望国家资源有所倾斜。可以肯定的是，如果有大把的雪花银子飘下来，长沙有广阔的空间接受这些银两。

6

四个功能分区

理应是“大科创”更有前景

前面也有文章提到过，长沙目前人口不到800万（其中长沙城区400多万），18年后规划1200万，估计浏阳宁乡增加较少，增量主要会在市区，则意味着市区人口解接近翻倍。

那除了现有已经发展的区域人口密度加大之外，主要还是靠新片区承载新人口。上一篇文章中有读者点评：

可不可以片区分解：黄兴武广东片区80万人，天心南城文旅城50万人，坪塘大王山30万人，梅溪湖二期高新区50万人，金星北月亮岛30万人，开福区北部临港30万人，再加中央核心区待开发和空置率100万人，星沙设区再增加30万人。即使忽略望城，未来400万人轻轻松松容纳。

这种预测有一定意义，数量不一定准确，比例也许差不多，其中大门户的东部可能估计有点少，毕竟面积很大，需要大量人口来填满。

以长沙整体为单位的时候，需要与武汉、成都、郑州等进行PK，吸引更多的人流。而长沙内部各个片区之间，其实也在PK，看谁能吸引更多的人流，更多更高质量的人流。

中央核是很稳妥的区域，不缺接盘人，所以不列入考虑，我们只看看四个方向的定位：

大门户

大临港

大科教

大文旅

其中西面科教的定位，会占优势一些，也就说未来在这片的买房人，理应是相对的高收入群体。

综合前面的理由来看，未来几年的片区发展重点，应该还是在湘江新区定位科教的片区。

白居易先生说：你这好像是在推荐梅溪湖和麓谷。

是的，只要“大科创”是正儿八经科创，放开胆子争抢互联网、人工智能等先机，出来几家头部企业，梅溪湖和麓谷的确不错。——如果名为“大科创”，实际只是小打闹，那也只是普通片区了。

梅溪湖的几个盘，仍旧受关注，比如振业城，去年一直没动静，今年不知道是否会开。这盘位于梅溪湖北岸、地铁不远、与文化艺术中心为邻、商业配套齐全，是值得关注。

友情消息

顺带说下，在振业城一期2栋有家“旅小鱼教育心理咨询有限公司”，将举办一个“让爱流动—深度沟通亲密关系”的私享会，朋友主导，近期报名中，大家可以点击末尾的“阅读原文”了解详细情况。

有时候在买房等大事上，夫妻沟通并不顺畅，一个说买，一个说等，一个看多，一个看空，以致调和不到一块，所以听听亲密关系的课挺有好处。

以上这一段算是友情广告。

对了，南部“大文旅”，颇有点奇怪，河西的大王山做文旅，这是OK的，已经发展相对成熟的省府片区+暮云片区，会发展什么样的文旅呢？

7

未来15呢？

未来15年呢？怎么没说了？

以我的眼光，哪能看到15年以后！即便能看到，对当下诸位的购房也没有实际意义。我觉得大家当下买房，还是抓成熟or半成熟的片区比较好，避免入住后长时间配套上不来，毕竟购房资格有限，而各片区之间的差别还不算太大。

另外，片区固然要看，但把握大方向就好，不能陷入到片区选择当中不能自拔（长沙不是只有某一个片区独步天下），更重要的还是把握性价比较高的楼盘，先图个上班近、或者上学方便。

比如，您在大门户里面的机场上班，绝对不主张您买梅溪湖二期。如果在麓谷上班，也没必要去蹭黄兴副中心的热点。